Comptabilisation et Passage à l'Amortissement - Un Voyage au Cœur de la Science Comptable
Quel est le processus d’amortissement lorsque la société est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) ?
Règles de l’amortissement linéaire
Les règles de l’amortissement linéaire permettent le calcul de la dépréciation de la valeur du bien amorti. L’amortissement linéaire répartit de façon uniforme la valeur du bien sur sa durée de vie. Dans une SCI assujettie à l’impôt sur les sociétés, l’amortissement d’un immeuble est déductible du résultat.
Par conséquent, le bénéfice imposable et le montant des impôts sont réduits.
Plusieurs types d’amortissement sont envisageables :
- Amortissement basé sur le coût d’acquisition de l’immeuble ou sur la valeur vénale d’un apport d’immeuble en SCI ,
- Amortissements relatifs aux dépenses d’amélioration d’un immeuble à usage professionnel ou commercial ,
- Amortissements relatifs aux frais de rénovation et de reconstruction.
Les taux d’imposition appliqués dépendent du montant du bénéfice annuel de la SCI. Il s’agit d’appliquer soit le taux de 15 % pour la partie du bénéfice en dessous du seuil (taux réduit de l’IS), soit le taux de 25 % (taux classique) à partir du seuil. On peut donc avoir les deux situations suivantes :
- Bénéfices inférieurs à 42 500 euros : le taux applicable est 15 % ,
- Bénéfices supérieurs à 42 500 euros : le taux applicable est 25 %.
Avantages et inconvénients de l’amortissement en SCI
L’amortissement peut permettre de réduire l’impôt sur les sociétés favorisant une optimisation fiscale. Toutefois, il est possible qu’elle entraîne une augmentation de l’imposition des plus-values.
L’amortissement réduit le bénéfice imposable de l’entreprise. Cette réduction peut conduire à une diminution considérable voire à une élimination de l’impôt.
FAQ
Est-il obligatoire pour une SCI d’amortir un bien immobilier ?
Une SCI, assujettie à l’impôt sur les sociétés, a l’obligation d’amortir les biens immobiliers qu’elle détient lui permettant de diminuer le bénéfice imposable. En revanche, une SCI soumise à l’impôt sur le revenu est libre de procéder à l’amortissement lorsque c’est avantageux compte tenu de sa situation.
Quel est l’intérêt de l’amortissement ?
L’amortissement est un procédé fiscal et financier qui permet non seulement de réduire les impôts mais aussi de réaliser des économies à long terme, tout en maintenant une valorisation adéquate des actifs immobiliers de la société.
En quoi consiste l’amortissement dégressif ?
L’amortissement dégressif est une approche comptable optionnelle qui permet d’avoir une déduction fiscale plus importante au début de l’utilisation de l’actif afin de raccourcir sa durée d’amortissement. Il est généralement utilisé pour diminuer la charge fiscale des entreprises en début d’activité et concerne les biens à durée de vie courte.
Mehdi Ouchallal
Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.
Dernière mise à jour le 02/04/2024
Pourquoi procéder à un amortissement en SCI ?
L’amortissement d’un bien est essentiel dans le calcul de la plus-value de la SCI qui est réalisée lors de sa cession. Elle est d’autant plus importante pour une SCI familiale visant à optimiser la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier.
Détermination de la plus-value du bien
Les amortissements entrent en considération lors du calcul de la valeur nette comptable (VNC) du bien. La valeur nette comptable est une mesure fictive car elle ne tient pas compte des éventuels travaux d’amélioration qui sont susceptibles de faire augmenter la valeur réelle du bien. Elle est généralement utilisée pour déterminer la plus-value réalisée lors de la vente du bien par la SCI. En effet, si l’on tient compte de ce calcul purement comptable, l’augmentation de la plus-value est fonction de la durée d’amortissement du bien.
Optimisation de la transmission du patrimoine immobilier
La constatation de l’amortissement au sein d’une SCI soumise à l’IR n’a d’impact que sur le plan comptable de la SCI.
Ainsi, une SCI familiale ayant pour objectif de préparer la transmission du patrimoine immobilier aux générations futures a tout à gagner en optant pour l’amortissement.
En revanche, il en va différemment pour une SCI qui envisage de céder les biens en cours de vie sociale :
- Vente du bien par la SCI au cours de son existence sociale : la SCI peut décider de se séparer d’un bien en cours de vie. Dans cette situation, l’amortissement du bien n’a pas l’effet escompté. En effet, le calcul de la plus-value immobilière réalisée lors de la vente du bien est fortement influencé par les amortissements successifs. De ce fait, le montant de la plus-value sera considérablement élevé si la SCI décide de se séparer du bien longtemps après son acquisition. Il n’apparaît pas avantageux de procéder à l’amortissement du bien dans ce cas de figure ,
- Transfert du patrimoine immobilier : lorsque l’objectif de la SCI est de transmettre le bien en tant qu’héritage, il est plus avantageux d’enregistrer l’amortissement du bien. Les droits de succession en SCI familiale sont dès lors réduits. Cette stratégie va permettre de réduire la valeur comptable de la société. Il n’y a que les aspects comptables qui sont affectés par l’amortissement. L’imposition des associés concernant les revenus fonciers reste inchangée. Toutefois, la valeur de la SCI et de ses parts sociales se trouvent impactées. En réalité, la réduction de la valeur des parts sociales et de l’actif successoral permet de diminuer le montant des droits de succession que l’Etat doit recevoir.
Amortissement en SCI
L’amortissement en SCI est un dispositif comptable fictif qui vise à refléter la diminution de la valeur d’un bien immobilier avec le temps. Ce processus suit une progression linéaire avec un taux d’amortissement déterminé en fonction de la durée d’utilisation normale du bien. Les règles ainsi que les répercussions fiscales de l’amortissement sont différentes selon le régime d’imposition auquel est assujettie la Société Civile Immobilière (SCI).
Il est possible de déduire les amortissements de certaines immobilisations au sein de la société civile immobilière. La défiscalisation par le biais d’une SCI peut être avantageuse surtout en ce qui concerne la transmission du patrimoine et la planification successorale. Le processus d’amortissement aussi avantageux soit-il ne concerne pas tous les biens.
Critères d’amortissement d’un bien au sein d’une SCI
En ce qui concerne les immobilisations incorporelles, la majorité ne subit pas de dépréciation. Généralement, ils ne sont pas soumis à l’amortissement exception faite des brevets et licences.
Taux d’amortissement
Les biens que possède une SCI sont amortis selon les principes de l’amortissement linéaire. Ainsi, cette méthode d’amortissement implique une dépréciation constante théorique au fil du temps. La durée normale d’utilisation du bien est particulièrement importante pour le calcul du taux d’amortissement annuel. En effet, les amortissements successifs du bien sont déterminés en divisant le coût d’achat obtenu après avoir déduit les frais généraux immédiatement déductibles par sa durée d’utilisation normale.
Le tableau suivant récapitule les différents taux d’amortissement en fonction de la durée normale d’utilisation des biens :
Elément amorti | Durée normale d’utilisation | Taux d’amortissement |
Immeuble bâti | De 20 à 50 ans | De 2 à 5 % |
Toiture | 25 ans | 4 % |
Installations électriques | 25 ans | 4 % |
Etanchéité | 15 ans | 6.67 % |
Ascenseurs | 15 ans | 6.67 % |
Agencements intérieurs | 15 ans | 6.67 % |
Structure (gros œuvre) | 80 ans | 1.25 % |

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