Comptabilisation des appels de fonds pour travaux - guide complet
Qu’est-ce qu’un appel de fonds en copropriété
L’appel de fonds en copropriété est une demande de versement d’argent envoyée par le syndic aux copropriétaires. Ce versement correspond à un montant précis. Cette somme permet de financer les travaux de copropriété qui font partie des charges de copropriété.
Chaque copropriétaire est redevable de ses charges en fonction de ses tantièmes. Chacun doit donc aussi s’acquitter du versement de la provision exigée lors de l’appel de fonds.
Comme il existe différents types de charges de copropriété, il existe aussi différents types d’appels de fonds.
L’appel de fonds du syndic pour les charges courantes
Les charges courantes sont des dépenses prévues dans le budget prévisionnel de la copropriété. Ce budget est voté en assemblée générale une fois par an.
Il faut distinguer les charges générales et les charges spéciales.
Les charges générales
Les charges générales correspondent :
- à la conservation de l’immeuble : réfection des façades, de la toiture, escaliers, locaux techniques, canalisations, petits travaux de peinture…
- à l’entretien des parties communes : nettoyage, enlèvement des ordures ménagères, entretien des espaces verts…
- les frais administratifs : rémunération du syndic, assurance, salaire des employés, frais du syndic…
Attention
Depuis la loi ALUR, il est obligatoire pour de nombreuses copropriétés de constituer un fonds de travaux pour faire face de des imprévus. Il existe toutefois des exceptions pour les petites copropriété de moins de 10 lots, les copropriété de moins de 5 ans sous réserve de vote en assemblée générale.
Les appels de fonds pour travaux urgents
Il peut arriver que la copropriété doive faire face à des travaux urgents non prévus au budget. Il s’agit de travaux qui concernent la sécurité des habitants ou celle des riverains.
Les cas les plus courants sont :
- un risque d’éboulement d’un mur
- une panne de chaudière en hiver
- un problème de toiture suite à une intempérie
- une rupture de canalisation dans les parties communes
- un bris de vitre dans une partie commune
Le syndic doit en informer les copropriétaires par tous les moyens à sa disposition. Il convoque ensuite une assemblée générale extraordinaire pour définir les modalités de paiement de ces travaux.
Il a la possibilité de faire un appel de fonds exceptionnel avant la tenue d’une assemblée générale extraordinaire. Cet appel à provision ne doit pas excéder un tiers du montant des devis des travaux.
Qui doit payer l’appel de fonds ?
Tous les copropriétaires sont redevables des appels de fonds.
Dans le cas d’un logement loué, le propriétaire peut ensuite récupérer ces charges auprès du locataire du logement. Ce dernier est en effet redevable des charges récupérables dont la liste est fixée par décret (n°87-713 du 26 août 1987 pour l’investissement locatif).
Dans le cas d’un logement vendu, les appels de fonds sont versés par le propriétaire du lot à la date de l’appel de fonds. Autrement dit, le copropriétaire vendeur paie les appels de fonds effectués jusqu’à la date de signature de l’acte authentique de vente puis c’est au tour du nouvel acquéreur.
Exemple de calcul des charges de copropriété
Pour un lot auquel correspond une quote-part de parties communes fixée à 1500 sur 94 560 tantièmes de parties communes. Les charges générales pour l’exercice s’élèvent à 17523 €.
La participation aux charges générales sera donc de : (17523 x 1500) / 94560 = 277,97 €.
Les charges spéciales
Il s’agit de charges qui concernent des équipements ou des services utilisés par une partie des copropriétaires, mais pas tous. Il peut s’agir par exemple d’un ascenseur qui n’est pas utilisé par les résidents du rez-de-chaussée. Ceux-ci ne participent donc pas à son entretien.
L’appel de fonds pour les charges exceptionnelles
Copropriété : tout savoir sur le diagnostic technique global (DTG)Les charges exceptionnelles sont des dépenses non-prévues dans le budget prévisionnel (article 44 du décret du 17 mars 1967).
Parmi les charges exceptionnelles, on trouve :
- de gros travaux : isolation d’une façade, ajout d’un ascenseur, changement d’un portail
- des travaux de réparation d’équipements comme par exemple une chaudière ou une piscine
- la réalisation du Diagnostique Technique Global (DTG)
Comment utiliser le fonds travaux loi ALUR ?
Le fonds travaux qui est une obligation légale permet de financer uniquement les travaux dont la liste est définie par la loi, non prévus dans le budget prévisionnel et décidés par l’assemblée générale des copropriétaires. Les travaux urgents effectués pour sauvegarder l’immeuble sans l’aval de l’assemblée générale peuvent aussi être concernés.
Pour utiliser le fonds de travaux ALUR, il suffit que les copropriétaires le votent en assemblée générale. L’AG passe en revue les devis, sélectionne le mieux disant et acte le début des opérations. C’est au moment du vote de la résolution du financement des travaux que les copropriétaires peuvent décider ou non de mobiliser le fonds de travaux, soit intégralement soit partiellement.
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